Bauzinsen

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Bauzinsen sind von entscheidender Bedeutung bei einer Immobilienfinanzierung

Einfluss der Bauzinsen auf die Gesamtfinanzierungskosten

Die Aufnahme einer Immobilienfinanzierung erfordert viel Recherche und den Vergleich der unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten, der Anpassungsfähigkeit an die persönlichen Verhältnisse und einen effektiven Vergleich der Angebotskonditionen. Dabei spielt die Höhe der Bauzinsen eine sehr wichtige Rolle, denn sind die Bauzinsen auch nur leicht hinter dem Komma unterschiedlich, kann dies eine immense Mehrbelastung im Gesamtfinanzierungsaufwand bedeuten. Durch die relativ langen Laufzeiten und die meist hohen Darlehenssummen machen schon kleine Unterschiede bei den vereinbarten Sollzinskonditionen einen großen Unterschied in der finanziellen Belastung des Darlehensnehmers.

Wie kommen die Bauzinsen zustande?

Die Bauzinsen werden in der Wahrnehmung des Finanzierungsinteressenten von den jeweiligen Darlehensgebern an die Darlehensnehmer angeboten. Jedoch richten diese sich in der Höhe keinesfalls nur an den Hausgegebenheiten der Anbieter und der Vermögens- bzw. Einkommenssituation des Antragstellers aus, sondern sind vielmehr auch multilateralen, externen Einflüssen leitzinsentwicklungunterworfen. So ist das vorherrschende Marktzinsniveau (insbesondere der Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank [EZB]) entscheidendes Kriterium für die Refinanzierungsmöglichkeit der kreditgebenden Bank. Können sich die Geldhäuser über einen günstigen Zinssatz bei der EZB refinanzieren, können entsprechend günstig konditionierte Kreditangebote an die eigene Kundschaft angeboten werden. Der Nominalzinssatz eines Darlehensangebotes orientiert sich also zunächst am allgemeinen Marktzinsniveau, bevor Aufschläge für risikoerhöhende Faktoren hinzukommen. Aus diesem Grund haben volkswirtschaftliche und finanzmarkttechnische Einflüsse wie Konjunktur, Unsicherheiten an den Kapitalmärkten, Währungsschwankungen oder Inflation einen erheblichen Anteil an der allgemeinen Zinsentwicklung.

Einflüsse seitens des Darlehensnehmers auf die Bauzinsen

Bei einer Immobilienfinanzierung wird als Sicherheit grundsätzlich eine Grundschuldeintragung an erster Stelle im Grundbuch fungieren. Die Kriterien für die Zufügung von Risikoaufschlägen für ein individuelles Finanzierungsangebot richten sich daher an folgenden Verhältnissen aus:

– Höhe des Eigenkapitals
– Beleihungsauslauf der Immobilie
– Persönliche Einkommens- / Vermögensverhältnisse
– Laufzeit
– Sollzinsbindungszeitraum
– Finanzierungsform
– Sondertilgungsvereinbarungen
– Bonität des Darlehensnehmers
– Weitere persönliche Faktoren wie Alter, Geschlecht, Mitkreditnehmer, Haushaltsgröße (Kinderzahl), Berufsgruppe etc.

Aus den verschiedenen Bewertungen wird schließlich ein finaler Risikoaufschlag auf den Zinssatz für das individuelle Darlehensangebot generiert. Der Darlehensnehmer wird aufgrund der oft subjektiven Bewertungskriterien einzelner Kreditinstitute meist verschieden konditionierte Angebote erhalten, obwohl die Eckdaten bei Antragstellung ggf. identisch waren. Gut zu wissen: Die meisten Darlehensgeber kalkulieren bei ihren Angeboten eine gewisse Karenz ein, die durch Verhandlungsgeschick durchaus beeinflusst werden kann. Insbesondere bei guter Bonität und geringem Beleihungsauslauf sind die Kreditinstitute bereit, bestmögliche Zinskonditionen zu offerieren. Das Einkommen – eines der Hauptkriterien bei der Berechnung der Risiko-Zinsaufschläge einer Immobilienfinanzierung – wird dabei nicht nur nach Höhe, sondern besonders auch nach seiner zu erwartenden Sicherheit beurteilt. So kann ein Beamter, der ggf. etwas niedrigere regelmäßige Einkünfte hat, auf bessere Beurteilungen hoffen, als ein Angestellter oder Selbstständiger in der freien Wirtschaft mit aktuell höherem Einkommen. Entscheidend hierbei ist das Rückzahlungsausfallrisiko – der Beamte wird mit hoher Sicherheit bis zur Pension sein Einkommen halten, bei dem Angestellten oder gar dem Selbstständigen ist dies mit vielen Fragezeichen versehen. Es spielen allerdings auch Qualitätskriterien des bisherigen beruflichen Werdegangs eine Rolle – so wird eine Führungskraft mit fundierter Ausbildung und spezieller Erfahrung immer besser beurteilt als eine einfache Fachkraft. Dies liegt schlicht daran, dass man der erfahrenen Führungskraft eher zutraut, im Falle einer eintretenden Arbeitslosigkeit schneller wieder eine Anstellung zu finden.

Wie die Art der Finanzierung Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen nimmt

Die Finanzierungsform hat ebenfalls prägnanten Einfluss auf die angebotenen Zinskonditionen. Wichtig hierbei sind der Zeitpunkt der Tilgung (z.B. Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen) sowie Zinszahlungstermine und Möglichkeiten kostenfreier Sondertilgungen. So wird ein Darlehensvertrag mit eingeschränkten Sondertilgungsmöglichkeiten sicherlich günstigere Zinssätze aufweisen als sein Pendant mit hohen, kostenfreien Sondertilgungsvereinbarungen. Der Grund liegt in dem für den Darlehensgeber nicht vorhersehbaren Tilgungsverhalten, was zu nicht berechneten Zinsmindereinnahmen führen kann. Verträge wie das weitläufig bekannte Annuitätendarlehen mit langjähriger Sollzinsbindungsfrist bedeuten letztendlich ein erhöhtes Refinanzierungsrisiko für das Kreditinstitut, da ein so langer Zeitraum mit unveränderbarem Zins für den Kunden unter Umständen zu Problemen bei der Refinanzierung der Bank bringt, wenn sich das Zinsumfeld ungünstig entwickelt.

Die Immobilie und das Umfeld sind ebenso von Bedeutung

Die Bewertung der Immobilie ist insbesondere abhängig von Lage und Beschaffenheit und damit von dem im Zusammenhang stehenden Wiederverkaufswert. Die Kreditgeber finanzieren lieber eine Immobilie, deren Wiederverkauf im Notfall keinen größeren Wertverlust bedeutet, da sie sich z.B. in einer bevorzugen Lage befindet. Natürlich spielt dazu auch der Beleihungsgrad eine große Rolle: Allgemein werden Beleihungen bis 60% mit den besten Bauzinssätzen angeboten, Beleihungen darüber hinaus gibt es meist nur mit entsprechenden Risikoaufschlägen. Der Darlehensnehmer sollte dabei nicht vergessen, dass zu der Immobilie selbst meist auch einige Nebenkosten kommen, z.B. für den Notar oder die Inneneinrichtung.

Fazit

Die Bauzinsen für ein Finanzierungsvorhaben unterliegen vielen Einflüssen. Der Interessent ist gut beraten, sich vor Abschluss eine breite Informationsbasis zu verschaffen und den Einstiegszeitpunkt anhand aktueller Marktdaten, aber auch anhand der individuellen Einkommens- und Vermögenslage zu beurteilen. Ein günstiger Marktzins ermöglicht oft auch einkommensschwächeren Interessenten die Aufnahme einer realisierbaren Finanzierung.