Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Veröffentlicht am: | Aktualisiert am: | Redaktion

Eine Immobilie sein Eigen zu nennen, hat viele Vorteile: Von der freien Gestaltung des Wohnumfeldes, über die Generierung eines zusätzlichen Einkommens (bei Vermietung) bis zur inflationsgeschützten Altersvorsorge können Immobilien bei der persönlichen Finanz- und Lebensstandardplanung große Stützen sein. Nicht jeder hat für den Kauf oder den Neubau einer Immobilie genügend Eigenkapital – so lautet die allgemeine Empfehlung von Experten, dass mindestens ca. 20 bis 30 Prozent der Kauf- bzw. Herstellungssumme aus Eigenmitteln stammen sollten. Wer über ein solches Maß an Liquidität nicht verfügt, findet am Finanzmarkt mittlerweile viele Kreditinstitute, die auch Immobilienfinanzierungen mit höheren Beleihungsausläufen oder sogar ohne Eigenkapital (auch Vollfinanzierungen genannt) anbieten. Einige wenige bieten zusätzlich auch noch die Finanzierung der Erwerbsnebenkosten an, also eine Darlehenssumme, die letztlich über den eigentlichen Kaufpreis hinausgeht. Diese Modelle sind allerdings nicht uneingeschränkt für jeden zu empfehlen.

Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung

Wer keinerlei Eigenkapital in eine Immobilienfinanzierung einbringen muss, kann sich so schneller eine eigene Immobilie aneignen – lange Ansparphasen entfallen. Sollte vorhandene Liquidität existieren, kann diese als Sicherheitsreserve zurückbehalten oder zur Deckung anderer Kosten verwendet werden. Günstige Zinsphasen am Markt können sofort ausgenutzt werden – ist der Darlehensnehmer noch jüngeren Alters können zudem sehr lange Zinsbindungen vereinbart werden, um die Kalkulationssicherheit zu erhöhen. Doch die Medaille hat auch eine Kehrseite: So erhalten Darlehensnehmer im Rahmen einer Vollfinanzierung grundsätzlich schlechtere Konditionen als Finanzierungen mit Einbringung von Eigenkapital. Durch das höhere Ausfallrisiko prüft das Kreditinstitut zudem sehr strikt, ob eine Vollfinanzierung gewährt wird oder nicht. Bei unsicheren Einkommensverhältnissen besteht auch im Interesse des Darlehensnehmers kaum eine Aussicht auf ein verbindliches Angebot durch einen Darlehensgeber.

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Risikobewertung wird sehr detailliert durchgeführt

Die entstehenden Kreditraten müssen also allein durch das vorhandene Einkommen bzw. Vermögen aufgebracht werden. Da die Kreditinstitute somit von einem höheren Rückzahlungsausfallrisiko ausgehen als bei Finanzierungen mit Eigenkapital, werden hier sehr detaillierte Risikobewertungen vorgenommen. Nur bei ausreichend sicherem, angemessen hohem Einkommen und ggf. anderen Vermögenswerten und guter oder sehr guter Bonität besteht überhaupt eine Aussicht auf eine Kreditgewährung. Der Kreditnehmer sollte zudem beachten, dass bei eventuell auftretenden, finanziellen Engpässen (z. B. durch unerwartete Anschaffungen etc.) noch genügend finanzieller Spielraum besteht, damit die Ratenzahlungen nicht gefährdet werden. Gerade in den ersten Jahren der Darlehenslaufzeit kann durch einen eventuellen Verkauf der Immobilie in der Regel nicht genügend Liquidität generiert werden, um die Restschuld plus Vorfälligkeit abzulösen. Risiken sind ferner beispielsweise Arbeitslosigkeit, Job- und Wohnortwechsel, Arbeits- oder Berufsunfähigkeit etc.

Immobilie selbst hat ebenfalls Einfluss auf Kreditentscheidung

Neben den persönlichen, finanziellen Verhältnissen bezieht die Risikobewertung der Kreditinstitute auch die Immobilie selbst mit ein. Befindet sich diese beispielsweise in einem schlechten, baulichen Zustand oder in schlechter / nicht nachgefragter Lage, wird die Vollfinanzierungsanfrage auch bei stabilem Einkommen negativer bewertet als bei Immobilien in guter Lage und / oder in gutem Zustand. Da immer unvorhergesehene Situationen die finanzielle Lage negativ beeinflussen können, sollte zumindest eine gute Veräußerbarkeit der Immobilie gegeben sein, um die ausstehenden Verbindlichkeiten im Falle einer Rückzahlungsunfähigkeit zu tilgen. Die hier dargestellten, vielschichtigen Bewertungsstrukturen bezüglich der finanziellen Verhältnisse und der Immobilie schützen letztlich auch den Kreditnehmer vor einem finanziellen Fiasko.

Die Schritte zu einer erfolgreichen und günstigen Vollfinanzierung

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital hat nur dann größere Aussicht auf Erfolg, wenn stabile und ausreichend hohe Einkommensverhältnisse bestehen und ggf. weitere Vermögenswerte (wie z. B. Kapitallebensversicherungen oder bestehende, schuldenfreie Immobilien) existieren. Ist eine passende Immobilie gefunden bzw. geplant, sollten alle Optimierungsmöglichkeiten wie Förderungen, Flexibilisierungsoptionen (z. B. kostenfreie Sondertilgungen, Anpassung des Tilgungssatzes etc.), Zuschüsse und ausgiebige Konditionenvergleich folgen, um die individuell passende und möglichst günstige Finanzierung zu finden. Dabei ist neben einem breiten Vergleich eine möglichst genau umrissene Antragstellung wichtig, um den Ablauf zu erleichtern. Ein neutraler Finanzierungsberater kann helfen, alle Punkte möglichst optimal abzuarbeiten.

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