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Immobilienkredite: Bereitstellungszinsfreie Zeit wichtiger denn je

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(München, 2. August 2017) Die hohe Nachfrage nach Immobilien verändert auch die Anforderungen an die Immobilienfinanzierung. Weil es gerade in gefragten Städten weniger Bestandsobjekte gibt, spielt der Kauf von Bauträgerobjekten eine zunehmend größere Rolle. Damit wird das Thema Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit für immer mehr Kreditnehmer wichtig. „Wie teuer ein Darlehen wirklich ist, hängt nicht nur allein vom Effektivzins ab – sondern auch von den Kosten für verspätet abgerufene Kredittranchen“, sagt Mirjam Mohr, Vorstandsmitglied bei der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen.

Laut einer deutschlandweiten Erhebung von Interhyp werden aktuell rund 20 Prozent aller Finanzierungen für eigene Bauvorhaben und 15 Prozent für den Kauf von Bauträgerimmobilien benötigt. In Großstädten liegt der Anteil von Bauträgerobjekten bei teilweise über 40 Prozent. Das hat Auswirkungen auf die Finanzierung.

Während Käufer ein bestehendes Einfamilienhaus oder eine Bestandswohnung kurzfristig nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags bezahlen, werden im Bau befindliche Objekte schrittweise finanziert. Wann welche Rate fällig wird, regelt neben Einzelverträgen vor allem der Baufortschritt. Für die Immobilienfinanzierung bringen diese Abruffristen deutliche Unterschiede mit sich.

Ob ein harter Winter, Probleme beim Beschaffen der Baustoffe oder fehlende Genehmigungen: Kommt es zu Verzögerungen, verändert sich der Kreditabruf. Wie die aktuelle Wohntraumstudie von Interhyp zeigt, hat der Bau bei jedem zweiten Eigentümer (47 Prozent) länger gedauert als erwartet. Stockt es auf der Baustelle, schiebt sich die Auszahlung eines Teildarlehens auf. Das lassen sich Banken bezahlen.

Nach einer aktuellen Auswertung von Interhyp unter knapp 400 Kreditinstituten schwanken die Bereitstellungszinsen deutlich. Diese Gebühren, die zwischen dem Darlehensabschluss und der Auszahlung anfallen, liegen je nach Anbieter zwischen rund zwei Prozent und drei Prozent pro Jahr, wobei die Mehrheit drei Prozent pro Jahr aufruft. Doch nicht nur die Höhe dieser Konditionen ist für Kreditnehmer entscheidend, sondern ebenso der Zeitpunkt, ab wann sie erhoben werden – nach der sogenannten bereitstellungszinsfreien Zeit. Bei vielen Banken müssen Kreditnehmer zahlen, sobald die Laufzeit des Darlehens beginnt, bei anderen ab dem dritten, vierten oder sechsten Monat. Einige Institute verlangen erst ab einem Jahr Bereitstellungszinsen. „Kreditnehmer, die selbst bauen oder vom Bauträger kaufen, müssen neben den Effektivzinsen dringend die Frage klären, ab wann und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen anfallen. Ein günstiges Darlehen mit niedrigen Effektivzinsen kann sonst bei einer Bauverzögerung schnell zu einem Teuerdarlehen werden“, erklärt Mohr.

Neuer Rekordwert: Interhyp Gruppe steigert Finanzierungsvolumen um 44 Prozent auf 16,1 Milliarden Euro

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(München, 18. Februar 2016) Die Interhyp Gruppe, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen, hat im Geschäftsjahr 2015 bei allen Kennzahlen neue Rekordwerte erzielt: Das abgeschlossene Baufinanzierungsvolumen konnte um 44 Prozent gesteigert werden und hat einen neuen Höchstwert von 16,1 Milliarden Euro erreicht (2014: 11,2 Milliarden Euro). Das entspricht 92.448 erfolgreich abgeschlossenen Finanzierungen (2014: 66.389). In einem insgesamt deutlich wachsenden Gesamtmarkt hat das Unternehmen damit seinen Marktanteil noch einmal klar auf nunmehr 6,4 Prozent ausgebaut (2014: 5,4 Prozent). Die Umsatzerlöse wuchsen um 42 Prozent auf 167 Millionen Euro (2014: 118 Millionen Euro). Der Gewinn vor Steuern (EBT) kletterte um 136 Prozent auf 57,8 Millionen Euro (2014: 24,5 Millionen Euro). Auch die deutschlandweite Präsenz wurde erweitert: An 92 Standorten stehen die Berater der Interhyp Gruppe ihren Kunden und Partnern persönlich vor Ort zur Seite.

„Das Jahr 2015 war von einem niedrigen Zinsniveau und einer starken Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen geprägt. Dieses Umfeld haben 2015 auch besonders viele Eigenheimbesitzer mit bestehenden Krediten genutzt, um bei der Anschlussfinanzierung Kosten zu sparen“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. So ist das von Interhyp vermittelte Volumen an Anschlussfinanzierungen von 2,4 auf 4,3 Milliarden Euro um knapp 80 Prozent gestiegen.

„Insgesamt hat das Neugeschäft in der privaten Baufinanzierung laut Bundesbank mit einem Plus von rund 22 Prozent auf 244 Milliarden Euro deutlich angezogen. Dass wir als Interhyp Gruppe deutlich schneller wachsen konnten und mit dem höchsten Finanzierungsvolumen der Unternehmensgeschichte unseren Marktanteil noch einmal ausgebaut haben, macht uns besonders stolz“, sagt Michiel Goris und ergänzt: „Das belegt, dass immer mehr Privatkunden, aber auch B2B-Partner in der Baufinanzierung auf unser Geschäftsmodell setzen.“

Deutscher Servicepreis 2016: Interhyp erneut ausgezeichnet

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(München, 17. Februar 2016) Die Interhyp AG wurde gestern Abend zum vierten Mal in Folge vom Deutschen Institut für Service-Qualität (DISQ) und dem Nachrichtensender n-tv für besten Service ausgezeichnet. In der Kategorie „Finanzinstitute – Service“ platzierte sich Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen erneut unter den Top-3-Anbietern. Zu diesem Ergebnis kommt eine umfassende Auswertung von 53 Servicestudien, die im vergangenen Jahr vom DISQ durchgeführt wurden.

Insgesamt 509 Unternehmen wurden branchenweit anhand von 12.600 verdeckten Testerkontakten auf ihren Service untersucht. Abermals überzeugte Interhyp die unabhängigen Prüfer und gehört zu jenen 42 Unternehmen, die mit hervorragender Kundenorientierung hervorstechen konnten. So lobten die Tester insbesondere die kompetente und individuelle Beratung am Telefon. Auch die Qualität und Reaktionszeit bei der Beratung per E-Mail führte zu dem ausgezeichneten Testergebnis und bescherte Interhyp eine Platzierung auf dem Siegertreppchen.

„Nicht ohne Grund sehen wir uns als das Zuhause der Baufinanzierung. Ob per E-Mail, am Telefon oder direkt vor Ort: Wir wollen unseren Kunden auf dem Weg in die eigene Immobilie ein starker Partner an ihrer Seite sein. Wenn wir diesem Anspruch in den Augen neutraler Tester gerecht werden, macht uns das sehr stolz“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG.

Interhyp erhält Auszeichnung für günstige Baufinanzierungskonditionen

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(München, 22. Januar 2016) Die Interhyp AG, Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen, kann sich über das unabhängige Gütesiegel der renommierten FMH-Finanzberatung und des Nachrichtensenders n-tv freuen. Die begehrte Auszeichnung prämiert dauerhaft niedrige Baufinanzierungskonditionen im Jahr 2015 für die Zinsbindungs-Kategorien 10, 15 und 20 Jahre. Interhyp schaffte es in allen drei Segmenten aufs Siegertreppchen.

Die Preisverleihung am gestrigen Abend zeigt: Wer seine Immobilienfinanzierung 2015 mit Interhyp beantragt hat, konnte viel Geld sparen. Unter den Vermittlern für Immobilienkredite holte Interhyp in der Kategorie „15-jährige Sollzinsbindung“ die Goldmedaille. So erhielten Darlehensnehmer ihren 15-Jahres-Kredit 2015 zu einem Durchschnittszins von 1,916 Prozent – je nach Beleihung lagen die individuellen Zinssätze teilweise noch darunter. Bei Darlehen mit 10-jähriger Sollzinsbindung belegt die Interhyp AG den zweiten Platz, bei den Krediten mit 20-jährigen Zinsbindungen ist sie unter den Top Drei Baugeldvermittlern.

„Die Auszeichnung bedeutet uns sehr viel, denn der FMH-Award ist ein wichtiger, unabhängiger Qualitätsbeweis. Hier werden nicht punktuelle Bestkonditionen im Einzelfall belohnt, sondern auf Basis umfänglicher, ganzjähriger Analysen kontinuierlich niedrige Baufinanzierungskonditionen ausgezeichnet“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Und fügt hinzu: „Der Preis zeigt uns, dass wir mit dem Interhyp-Geschäftsmodell, das unseren Kunden eine umfassende Produktauswahl und persönliche Beratung zu besten Konditionen bietet, genau richtig liegen.“

Baufinanzierung: Gute Vorsätze können viel Geld sparen – wenn sie umgesetzt werden

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(München, 28. Dezember 2015) Einmalige Planung statt regelmäßigem Schwitzen: Während viele gute Vorsätze zum Jahreswechsel mit dauerhaften Anstrengungen verbunden sind, lohnen sich hehre Absichten für Immobilienkäufer und -besitzer bei vergleichsweise geringem Aufwand. „Bei Erst- und Anschlussfinanzierungen lassen sich durch eine gute Planung über die Laufzeit des Kredits oft mehrere Tausend Euro sparen“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen.

Gute Vorsätze für Erstfinanzierer

Der Kauf von Wohneigentum bleibt laut Interhyp auch für 2016 ein guter Vorsatz. „Die Zinsen für Immobilienkredite werden sich voraussichtlich auch in den kommenden Monaten auf niedrigem Niveau bewegen“, sagt Goris. In der Vergangenheit lagen die Konditionen teilweise mehr als doppelt so hoch, so dass sich auch bei einem moderaten Anstieg im Verlauf des kommenden Jahres weiterhin viele Menschen ein Eigenheim leisten können, so Interhyp. Das führt zu einer anhaltend hohen Nachfrage, vor allem in Ballungszentren. Goris: „Selbst genutzte Immobilien sind eine Form der Altersvorsorge, von der man sofort profitieren kann. Die eigenen vier Wände können die Lebensqualität entscheidend verbessern.“

Um beim Immobilienkauf am hart umkämpften Markt schnellstmöglich zum Zuge zu kommen, ist laut Interhyp eine Vorausberatung empfehlenswert. Damit können Interessenten selbst ohne konkretes Objekt ihre Finanzierungsmöglichkeiten klären. Die Beratung hilft, wichtige Unterlagen frühzeitig zusammenzutragen und individuell abzuklären, welche Kreditsumme zu welchen Konditionen abgerufen werden kann. Wer ein Objekt findet, kann dann schneller zum Zuge zu kommen. Zudem ist ein möglichst umfangreicher Marktvergleich sinnvoll, da sich die Angebote der Kreditinstitute durchaus um einige Zehntel Prozentpunkte unterscheiden können. Das kann über die Laufzeit des Kredits einige Tausend Euro ausmachen. Vor allem sollten Immobilienkäufer auf eine möglichst hohe anfängliche Tilgung achten, um die Weichen für die spätere Schuldenfreiheit richtig zu stellen, rät Interhyp. Empfehlenswert sei eine anfängliche Tilgung von drei Prozent und mehr.

Gute Vorsätze für Anschlussfinanzierer

Besonders Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten sollten sich die Prüfung ihrer Darlehen für das neue Jahr vornehmen. Das gilt besonders für jene, die zwischen 2006 und 2009 ein Haus oder eine Wohnung gekauft und für ihre Darlehen Zinsbindungen von mindestens 10 Jahren vereinbart haben. „Weil die Zinsen damals zwischen rund 4 und 6 Prozent gelegen haben, können diese Kreditnehmer durch eine frühzeitige Planung viel Geld sparen“, sagt Goris. Wer etwa 2006 zu Zinssätzen um 4 bis 5 Prozent finanziert hat, kann in den kommenden Wochen und Monaten für die verbleibende Restschuld ein normales Anschlussdarlehen aufnehmen – oft zu Konditionen von deutlich unter 2 Prozent. „Wichtig ist, nicht auf das Angebot der Bank zu warten, sondern rechtzeitig selbst aktiv zu werden, denn ein Marktcheck lohnt in vielen Fällen“, weiß Goris. Einen Blick in ihre Unterlagen werfen sollten ebenso Käufer aus den Jahren 2007, 2008 und 2009. Auch sie können ihre Anschlussfinanzierung bereits in 2016 regeln, indem sie sich günstige Zinssätze mit sogenannten Forward-Darlehen für den Zeitpunkt des Auslaufens ihrer Zinsbindung festschreiben.

Zudem bieten sich Eigenheimbesitzern weitere Sparpotenziale. So erlauben viele Kreditverträge kostenlose Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel. Da auf Spargeld derzeit nur geringe Zinserträge erhältlich sind, ist es laut Interhyp in vielen Fällen sinnvoll, verfügbares Geld für die Tilgung bestehender Kredite zu nutzen.

Für Immobilieninteressenten und Eigenheimbesitzer, die zur ersten Orientierung ihre Sparpotenziale ermitteln wollen, stellt Interhyp kostenlose Online-Rechner zur Verfügung.

Immobilienkredite im Vergleich – Bank, Finanzmakler, Eckdaten der Finanzierung

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Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses muss sehr gut überlegt sein. Oft machen Interessenten den Kauf oder Bau einer Immobilie vom Standort abhängig, der dann letztendlich ganz wo anders ist, als wie einmal gedacht, da die Möglichkeiten der Region vollkommen ausgeschöpft sind oder finanziellen Mittel nicht ausreichen. Der Immobilienfinanzierung sollte nicht weniger Beachtung geschenkt werden, da diese i.d.R. über mehrere Jahrzehnte andauert und dementsprechend teuer ist. Außerdem sollten neben einem günstigen Zinssatz noch viele weitere Eckdaten der Baufinanzierung (Darlehnshöhe, Flexibilität, Zinsbindungsdauer, Tilgungssatz, Sondertilgungen, Förderungsmöglichkeiten mittels KfW-Darlehen oder staatliche Förderungen mit einem Wohn-Riester Vertrag etc.) berücksichtigt werden, die erst eine erfolgreiche Finanzierung auf Dauer ermöglichen. In vielen Fällen übernehmen sich Darlehensnehmer dermaßen, dass sie die Finanzierung der Immobilie nicht mehr tragen können, da einfach die Kosten zu hoch sind oder ausschließlich Zinsen gezahlt werden oder sich die Lebensumstände extrem verändern etc.

Oft wird der Tilgungssatz auch nicht entsprechend hoch angesetzt! Darlehensnehmer, die bereits seit einigen Jahren stolze Immobilienbesitzer sind, sollten doch das aktuelle Zinstief richtig ausnutzen, indem sie bsp. den Tilgungssatz um 1 bis 2 Prozent erhöhen und entsprechend schneller entschulden. Vergessen darf man auch nicht, dass sich das aktuelle Zinsniveau zwar auf einem historisch tiefen Niveau befindet, jedoch sind auch die Immobilienpreise dermaßen angestiegen, dass nicht selten der doppelte Preis für die gleiche Immobilie gezahlt werden muss! Wie alles im Leben gibt es immer zwei Seiten! Grundsätzlich kann man sagen, dass eine solide Baufinanzierung aus min. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten besteht. Viele Kreditgeber bieten auch eine Vollfinanzierung, also eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital, an. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch nicht nur die teuerste Form der Immobilienfinanzierung, sondern auch die mit den meisten Risiken verbundene Finanzierung. Jedoch muss diese Entscheidung jeder für sich selbst treffen!

Bank oder Finanzmakler

Für viele ist der Weg zur eigenen Hausbank der bequemste, da sie ihrer Bank vertrauen und dort auch bekannt sind. Dies gilt ebenso für Darlehensnehmer, die sich nicht viel um ihre Anschlussfinanzierung kümmern wollen, da es ja die letzten 10 Jahre auf problemlos funktionierte. Diese Bequemlichkeit wird aber auch oft von den Banken ausgenutzt, indem die Baufinanzierung Konditionen nur geringfügig angepasst werden. Auch was die Flexibilität angeht, ist man bei der Hausbank oft eingeschränkt, da die Mitarbeiter an die hausinternen Bedingungen und Konditionen gebunden sind. Hilfreich ist erstmal der Blick auf einen Baufinanzierung-Zinsrechner, um ein Gefühl für die Finanzierung zu bekommen. Zwar erhält man mit wenigen Klicks eine gewisse Auswahl an Anbietern und eine Zinsangabe, jedoch ist diese nicht bindend, da ein Darlehen grundsätzlich bonitätsabhängig ist. Außerdem sollten bei einer Immobilienfinanzierung, wie schon oben beschrieben, verschiedene Eckdaten berücksichtigt werden, die mir der Zinsrechner nicht geben kann. Empfehlenswert ist daher eine kostenlose Angebotsanfrage bei einem neutralen Baufinanzierungsvermittler wie bsp. Dr. Klein oder Interhyp, da diese mittels einem Immobilienkredit-Vergleich nicht nur das Angebot mit dem günstigsten Zinssatz ermittelen, sondern auch das beste Finanzierungsmodell wählen. Eine Immobilienfinanzierung, die auf Dauer erfolgreich sein soll, muss immer individuell betrachtet werden und kann nicht von der Stange gekauft werden.

Viele Hausbesitzer können teure Immobilienkredite kündigen und sparen

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Wurden in der Vergangenheit Kredite zu hohen Zinssätzen abgeschlossen, dann besteht die Möglichkeit, die Verträge zu teuren Immobilienkrediten zu kündigen. In manchen Fällen ist neben der Kündigung ein Widerruf des Vertrages möglich.

Das niedrige Zinsniveau wirkt sich nicht nur auf die Renditemöglichkeiten aktueller Geldanlagen aus, sondern ebenso auf Finanzgeschäfte, welche in der Vergangenheit abgeschlossen wurden. Wurden zum Beispiel Bausparverträge mit hohen Habenzinsen vereinbart, dann können sich Bausparer auf eine gute Rendite freuen. Auf der anderen Seite mussten Kreditnehmer noch vor wenigen Jahren im Rahmen der Immobilienfinanzierung mit deutlich höheren Zinssätzen rechnen. Zunächst einmal ist das niedrige Zinsniveau für Kreditnehmer interessant, die sich aktuell für die Immobilienfinanzierung entscheiden. Ebenso lassen sich die niedrigen Zinsen allerdings auch für alte Kredite nutzen. Da die Zinsen einen hohen Anteil an den Nebenkosten der Immobilienfinanzierung einnehmen, lässt sich bei einer nur geringen Veränderung des Zinssatzes viel Geld einsparen. Durch das sinkende Zinsniveau sind Ersparnisse von einigen Prozent im Jahr durchaus realistisch. Bei Finanzierungsbeträgen von 100.000 Euro und mehr, wie sie bei einem Immobilienerwerb üblich sind, ist das Sparpotenzial dementsprechend hoch.

Widerruf des Kreditvertrages ist bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung möglich

Steht eine Anschlussfinanzierung an, dann erhalten Kreditnehmer ohnehin die Möglichkeit, über die Konditionen des Kreditvertrages neu zu verhandeln. Anders sieht das jedoch bei Altverträgen mit langen Laufzeiten aus. In diesen Fällen ist die Kündigung des Vertrages notwendig, um den Zinssatz noch im Nachhinein an das aktuelle Niveau anpassen zu können. Allerdings wird für die Kündigung des Vertrages die Zustimmung des Kreditgebers und somit der Bank benötigt. Diese ist jedoch in der Regel nicht daran interessiert, Kunden einen Kredit zu günstigeren Konditionen anzubieten. Um den Ausstieg aus dem Vertrag dennoch zu ermöglichen, wird deshalb zumeist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Dadurch lohnt es sich für Kreditnehmer nicht immer, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Eine weitere Möglichkeit, finanziell von den günstigen Zinsen zu profitieren, bietet sich Kreditnehmern, wenn der Kreditvertrag Fehler enthält, wie beispielsweise eine fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Diese Belehrung muss nämlich seit dem Jahre 2002 in Kreditverträgen enthalten sein, damit Verbraucher über die genauen Schritte eines Widerrufs aufgeklärt werden. Fehlt diese Angabe oder ist sie fehlerhaft, dann lässt sich der Kreditvertrag in einigen Fällen theoretisch auch noch viele Jahre nach Abschluss widerrufen. In der Praxis gibt es dazu wechselnde Gerichtsurteile, wodurch der Einzelfall entscheidet. Allerdings sind viele Banken nicht an einem Gerichtsverfahren interessiert, weshalb Verbraucher im Einzelfall mit einer besseren Verhandlungsgrundlage rechnen können.

Immobilienfinanzierung als Altersvorsorge

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten um für das Alter vorzusorgen. Der Staat fördert die private Altersvorsorge sowohl direkt in Form von Zuschüssen, als auch indirekt durch steuerliche Vorteile. Die Wirkung der einzelnen Vorsorgemaßnahmen dient einzig und allein dem Ziel im Alter eine ausreichende finanzielle Sicherheit zu besitzen. Aufgrund der demographischen Entwicklung ist die Zukunft der gesetzlichen Renten mehr als fraglich. Die Unsicherheit hinsichtlich der künftigen Entwicklung der gesetzlichen Renten macht es erforderlich die wohl fast schon als sicher geltende Versorgungslücke im Alter zu schließen.

Immobilien haben sich in den letzten Jahrzehnten als besonders sichere Investition erwiesen. Wohnraum wird auch im Alter benötigt – ein mietfreies Wohnen trägt erheblich dazu bei, dass die finanzielle Belastung im Alter deutlich abgeschwächt wird. Denn Miete gehört neben den Lebenshaltungskosten zu der größten Ausgabeposition in jeder Haushaltsrechnung. Mit einer Immobilienfinanzierung kann daher das Ziel der Altersvorsorge ohne größere Risiken erreicht werden. Die Immobilienpreise sind nur sehr geringen Preisschwankungen unterworfen. Außerdem gibt es dank der Wohnriester-Förderung auch die Möglichkeit die Anschaffung des selbstgenutzten Wohneigentums durch den Staat fördern zu lassen.

Mit einer Immobilienfinanzierung kann aber auch eine fremdgenutzte Immobilie erworben und diese ebenfalls als Altersvorsorge und Steuersparmodell erfolgreich eingesetzt werden. Zusätzliche Mieteinnahmen im Alter erweitern den finanziellen Spielraum erheblich. Eine eigene Immobilie ist außerdem inflationssicher – und zwar in zweifacher Hinsicht: Zum einen entwertet sich der Wert der noch bestehenden Verbindlichkeiten, und zum anderen erhöht sich der nominale Wert der Immobilie selbst. Eine Immobilienfinanzierung ist eine gelungene Beimischung zum individuellen Anlageportfolio im Hinblick auf die notwendige Streuung der Risiken.