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Immobilienkredite: Bereitstellungszinsfreie Zeit wichtiger denn je

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(München, 2. August 2017) Die hohe Nachfrage nach Immobilien verändert auch die Anforderungen an die Immobilienfinanzierung. Weil es gerade in gefragten Städten weniger Bestandsobjekte gibt, spielt der Kauf von Bauträgerobjekten eine zunehmend größere Rolle. Damit wird das Thema Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit für immer mehr Kreditnehmer wichtig. „Wie teuer ein Darlehen wirklich ist, hängt nicht nur allein vom Effektivzins ab – sondern auch von den Kosten für verspätet abgerufene Kredittranchen“, sagt Mirjam Mohr, Vorstandsmitglied bei der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen.

Laut einer deutschlandweiten Erhebung von Interhyp werden aktuell rund 20 Prozent aller Finanzierungen für eigene Bauvorhaben und 15 Prozent für den Kauf von Bauträgerimmobilien benötigt. In Großstädten liegt der Anteil von Bauträgerobjekten bei teilweise über 40 Prozent. Das hat Auswirkungen auf die Finanzierung.

Während Käufer ein bestehendes Einfamilienhaus oder eine Bestandswohnung kurzfristig nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags bezahlen, werden im Bau befindliche Objekte schrittweise finanziert. Wann welche Rate fällig wird, regelt neben Einzelverträgen vor allem der Baufortschritt. Für die Immobilienfinanzierung bringen diese Abruffristen deutliche Unterschiede mit sich.

Ob ein harter Winter, Probleme beim Beschaffen der Baustoffe oder fehlende Genehmigungen: Kommt es zu Verzögerungen, verändert sich der Kreditabruf. Wie die aktuelle Wohntraumstudie von Interhyp zeigt, hat der Bau bei jedem zweiten Eigentümer (47 Prozent) länger gedauert als erwartet. Stockt es auf der Baustelle, schiebt sich die Auszahlung eines Teildarlehens auf. Das lassen sich Banken bezahlen.

Nach einer aktuellen Auswertung von Interhyp unter knapp 400 Kreditinstituten schwanken die Bereitstellungszinsen deutlich. Diese Gebühren, die zwischen dem Darlehensabschluss und der Auszahlung anfallen, liegen je nach Anbieter zwischen rund zwei Prozent und drei Prozent pro Jahr, wobei die Mehrheit drei Prozent pro Jahr aufruft. Doch nicht nur die Höhe dieser Konditionen ist für Kreditnehmer entscheidend, sondern ebenso der Zeitpunkt, ab wann sie erhoben werden – nach der sogenannten bereitstellungszinsfreien Zeit. Bei vielen Banken müssen Kreditnehmer zahlen, sobald die Laufzeit des Darlehens beginnt, bei anderen ab dem dritten, vierten oder sechsten Monat. Einige Institute verlangen erst ab einem Jahr Bereitstellungszinsen. „Kreditnehmer, die selbst bauen oder vom Bauträger kaufen, müssen neben den Effektivzinsen dringend die Frage klären, ab wann und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen anfallen. Ein günstiges Darlehen mit niedrigen Effektivzinsen kann sonst bei einer Bauverzögerung schnell zu einem Teuerdarlehen werden“, erklärt Mohr.

Immobilienkredite im Mai: Annuitäten-Darlehen gefragt wie nie zuvor

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+++ Standardrate unverändert +++ Darlehenshöhe steigt +++ Beleihungsauslauf etwas höher +++ Rekordwert für Annuitäten-Darlehen, Flaute für Forward-Darlehen +++

Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, berichtet über aktuelle Entwicklungen im Bereich der Baufinanzierung anhand der Ergebnisse des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB).

Standardrate bleibt gleich, Darlehenssumme wieder knapp unter der 200.000-Euro-Marke

Darlehensnehmer finden im Mai ähnliche Finanzierungsbedingungen vor wie im April: Die Bauzinsen bewegen sich marginal seitwärts und die gemittelte Standardrate für einen Baukredit von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehnjähriger Sollzinsbindung beträgt wie im Vormonat 456 Euro. Die Darlehenshöhe steigt erneut um 2.000 auf nun 199.000 Euro – einen Durchschnittswert, der im letzten Jahr vier Mal erreicht, bislang aber noch nie überschritten wurde.

Nachfrage nach Forward-Darlehen stark rückläufig

Nachdem im Februar noch fast jede fünfte Finanzierung ein Forward-Darlehen war – ein Rekordhoch –, flaut die Nachfrage im Mai weiter stark ab: Der Anteil dieser Art der Anschlussfinanzierung sinkt auf 12,76 Prozent und damit auf den geringsten Wert seit April 2015. Parallel wächst die Beliebtheit von klassischen Annuitätendarlehen weiter und weiter: Noch nie zuvor betrug der Wert die jetzigen 76,11 Prozent. Die Sollzinsbindung verringert sich im Vergleich zum April um einen Monat auf rund 13 Jahre und sechs Monate und bleibt damit seit gut einem halben Jahr relativ konstant.

Beleihungsauslauf steigt, bleibt aber noch unter 80 Prozent

Der Beleihungsauslauf, der den fremdfinanzierten Anteil des Immobilienwertes bezeichnet, nimmt im Mai um über zwei Prozentpunkte auf 79,89 Prozent zu. Darlehen mit einem Beleihungswert unter 80 Prozent gelten als äußerst solide finanziert, was Kreditgeber oft mit einem Zinsabschlag honorieren. Kreditnehmer investieren nach wie vor in eine hohe Tilgung. Sie beträgt im Mai 2,89 Prozent und liegt damit geringfügig über dem Satz im April (2,87 Prozent). Der langfristige Rückblick zeigt: Seit Mitte 2015 bewegt sich der Tilgungssatz konstant über 2,8 Prozent.

Über die Dr. Klein Privatkunden AG

Die Dr. Klein Privatkunden AG ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und seit über 60 Jahren erfolgreich am Markt etabliert. Angefangen in der Vermittlung von Finanzierungen in der kommunalen Wohnungswirtschaft in Lübeck baut Dr. Klein seine Expertise kontinuierlich aus und ist mittlerweile deutschlandweit mit rund 550 Beratern vor Ort an über 200 Standorten bundesweit vertreten. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten nachhaltig, allumfassend und verständlich in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung, Ratenkredit oder Geldanlage. Dank kundenorientierter Beratungskompetenz und vertrauensvollen Beziehungen zu rund 300 Kredit- und Versicherungsinstituten sichert Dr. Klein seinen Kunden stets den einfachsten Zugang zu individuellen Finanzlösungen. Dafür wird das Unternehmen immer wieder ausgezeichnet. Zuletzt zum dritten Mal in Folge als „vorbildlicher Finanzvertrieb“ und mit dem „Deutschen Fairnesspreis“. Dr. Klein ist eine 100%-ige Tochter des an der Frankfurter Börse im SDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport AG.

Pressekontakt

Anna Commentz
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Mit der richtigen Bank das Eigenheim finanzieren

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Mit dem Immobilienkredit besteht beim Immobilienkauf eine große Planungssicherheit, denn die monatliche Rate fürs Eigenheim ist bei solch einem Kredit immer gleich hoch. Doch worauf ist bei der Wahl der kreditgebenden Bank zu achten und worauf müssen künftige Immobilienbesitzer sonst noch schauen?

Auf was sollte bei der Bankwahl geachtet werden?

Beim Vergleich der Immobilienkredite sollten sich Immobilienkäufer immer am Effektivzins, der die Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren inkludiert, orientieren. Wer hingegen nicht möchte, dass mit seinem Geld die Rüstungsindustrie, Chemiekonzerne oder Kinderarbeit unterstützt werden, der wird vermutlich eine ethische Bank wählen und zur Ethikbank wechseln.
Bevor es ans Verhandeln mit der Bank geht, ist eine gute Vorbereitung wichtig. Dazu gehören eine Auflistung des Eigenkapitals mit den entsprechenden Belegen und eine Übersicht über die monatlichen Ein- und Ausgaben, die voraussichtlich im neuen Eigenheim anfallen werden. Dabei sollten immer die Konditionen verschiedener Banken miteinander verglichen werden. Wichtig ist auch, anfallende Nebenkosten einzukalkulieren, wie zum Beispiel die Ermittlung des Beleihungswerts, von dem wiederum der Zinssatz und die maximale Kredithöhe abhängt.

Wie können Zinsen gesenkt werden?

Bessere Konditionen gibt es, wenn der Beleihungswert nicht 80 Prozent, sondern nur 60 Prozent des Werts der Immobilie beträgt. Aber auch, wenn die Darlehenssumme wächst, denn in der Regel sind Kredite ab 100.000 Euro preiswerter als niedrigere. Für schnellere Tilgungen, die über den üblichen ein Prozent liegen, geben einige Banken ebenfalls einen Zinsnachlass. Allerdings muss sichergestellt sein, dass die so höheren Raten langfristig gestemmt werden können.

Kurze Laufzeiten sparen ebenfalls Geld, denn ein fünfjähriger Kredit kann monatlich deutlich weniger kosten als ein Vertrag über fünfzehn Jahre. Trotzdem hat eine lange Zinsbindung durchaus auch ihre Vorteile: Die Kosten sind auf eine lange Zeit hinweg sicher und können nicht steigen. Das hat gerade derzeit durchaus seinen Charme, denn gegenwärtig sind die Zinsen einmalig niedrig. Mit einer kurzen Laufzeit von fünf Jahren kann es durchaus sein, dass im Extremfall später das Doppelte zu zahlen ist. Das hat schon so manchem Hauseigentümer mit geringem Budget den Hals gebrochen. Solch eine kurze Zinsbindung ist nur dann sinnvoll, wenn noch finanzieller Spielraum besteht oder ein größerer Geldeingang erwartet wird.

Bild: © istock.com/FingerMedium

Zinsen für Immobilienkredite nahe Rekordtief

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(München, 22. Januar 2015) Mit der heutigen Entscheidung, ab März 2015 bis September 2016 Staatsanleihen in Höhe von 60 Milliarden Euro pro Monat zu kaufen, ist die Europäische Zentralbank einen historischen Schritt gegangen. „Die EZB betritt mit dem Ankauf von Staatsanleihen Neuland. Entsprechend groß sind die Fragezeichen unter den Marktteilnehmern, was mögliche Auswirkungen angeht. Aufgrund dieser Unsicherheiten sind in den kommenden Wochen stärkere Schwankungen möglich. In den letzten Tagen sind die Konditionen um 0,15 Prozentpunkte bei zehnjährigen Baudarlehen gestiegen“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp, Deutschlands führendem Vermittler privater Baufinanzierungen. Für eine generelle Trendumkehr gibt es jedoch keine Anzeichen. Die Bestkonditionen für zehnjährige Immobilienkredite liegen bei 1,3 Prozent effektiv, das ist weiter historisch günstig.

Wie eine Untersuchung der Konditionen unter rund 400 Anbietern ergeben hat, bewegten sich die Konditionen für Immobilienkredite in Höhe von 100.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung am Tag der EZB-Sitzung zwischen 1,3 und 2,0 Prozent. Die Schwankungsbreite könnte jedoch kurzfristig zunehmen. Kreditnehmer sollten daher verschiedene Angebote einholen.

„In den vergangenen Monaten wurden die Zinsen für Immobilienkredite maßgeblich von der schwachen Konjunktur in Europa, der Deflationsangst und der Tatsache beeinflusst, dass Investoren Deutschland für einen sicheren Hafen halten. Das hat die Renditen für deutsche Staatsanleihen und Pfandbriefe auf ein Rekordtief gedrückt – und damit auch die Zinsen für Immobiliendarlehen“, sagt Goris. An den grundlegend sehr attraktiven Finanzierungsbedingungen für Immobilienkäufer ändert der heutige EZB-Beschluss nichts.

„Immobilienkäufer mit konkretem Finanzierungsbedarf sollten ihre Finanzierung jetzt schnüren. Die Bedingungen sind ausgezeichnet“, sagt Goris. Mit einer Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich derzeit ein Darlehen von 280.000 Euro bedienen – inklusive einer dreiprozentigen Anfangstilgung, womit der Käufer innerhalb von 28 Jahren Schuldenfreiheit erreicht.

Viele Hausbesitzer können teure Immobilienkredite kündigen und sparen

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Wurden in der Vergangenheit Kredite zu hohen Zinssätzen abgeschlossen, dann besteht die Möglichkeit, die Verträge zu teuren Immobilienkrediten zu kündigen. In manchen Fällen ist neben der Kündigung ein Widerruf des Vertrages möglich.

Das niedrige Zinsniveau wirkt sich nicht nur auf die Renditemöglichkeiten aktueller Geldanlagen aus, sondern ebenso auf Finanzgeschäfte, welche in der Vergangenheit abgeschlossen wurden. Wurden zum Beispiel Bausparverträge mit hohen Habenzinsen vereinbart, dann können sich Bausparer auf eine gute Rendite freuen. Auf der anderen Seite mussten Kreditnehmer noch vor wenigen Jahren im Rahmen der Immobilienfinanzierung mit deutlich höheren Zinssätzen rechnen. Zunächst einmal ist das niedrige Zinsniveau für Kreditnehmer interessant, die sich aktuell für die Immobilienfinanzierung entscheiden. Ebenso lassen sich die niedrigen Zinsen allerdings auch für alte Kredite nutzen. Da die Zinsen einen hohen Anteil an den Nebenkosten der Immobilienfinanzierung einnehmen, lässt sich bei einer nur geringen Veränderung des Zinssatzes viel Geld einsparen. Durch das sinkende Zinsniveau sind Ersparnisse von einigen Prozent im Jahr durchaus realistisch. Bei Finanzierungsbeträgen von 100.000 Euro und mehr, wie sie bei einem Immobilienerwerb üblich sind, ist das Sparpotenzial dementsprechend hoch.

Widerruf des Kreditvertrages ist bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung möglich

Steht eine Anschlussfinanzierung an, dann erhalten Kreditnehmer ohnehin die Möglichkeit, über die Konditionen des Kreditvertrages neu zu verhandeln. Anders sieht das jedoch bei Altverträgen mit langen Laufzeiten aus. In diesen Fällen ist die Kündigung des Vertrages notwendig, um den Zinssatz noch im Nachhinein an das aktuelle Niveau anpassen zu können. Allerdings wird für die Kündigung des Vertrages die Zustimmung des Kreditgebers und somit der Bank benötigt. Diese ist jedoch in der Regel nicht daran interessiert, Kunden einen Kredit zu günstigeren Konditionen anzubieten. Um den Ausstieg aus dem Vertrag dennoch zu ermöglichen, wird deshalb zumeist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Dadurch lohnt es sich für Kreditnehmer nicht immer, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Eine weitere Möglichkeit, finanziell von den günstigen Zinsen zu profitieren, bietet sich Kreditnehmern, wenn der Kreditvertrag Fehler enthält, wie beispielsweise eine fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Diese Belehrung muss nämlich seit dem Jahre 2002 in Kreditverträgen enthalten sein, damit Verbraucher über die genauen Schritte eines Widerrufs aufgeklärt werden. Fehlt diese Angabe oder ist sie fehlerhaft, dann lässt sich der Kreditvertrag in einigen Fällen theoretisch auch noch viele Jahre nach Abschluss widerrufen. In der Praxis gibt es dazu wechselnde Gerichtsurteile, wodurch der Einzelfall entscheidet. Allerdings sind viele Banken nicht an einem Gerichtsverfahren interessiert, weshalb Verbraucher im Einzelfall mit einer besseren Verhandlungsgrundlage rechnen können.