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Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Baufinanzierung

Veröffentlicht am: | Aktualisiert am: | Redaktion

Immer dann, wenn ein Kredit vorzeitig gekündigt wird, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Wer als Kunde vorzeitig aus seiner Baufinanzierung aussteigen möchte, muss seinem Kreditinstitut diesen Schadensersatz zahlen. Damit sind Schäden in der Marge und der Refinanzierung der Bank abgegolten. Was ist bei Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten?

Art der Berechnung
Aufgrund des derzeitigen Zinstiefs kündigen viele Bauherren ihre alten Baufinanzierungen und nutzen günstigere Darlehen, wie zum Beispiel beim Kredit-Vergleichsportal Smava. Den Verlust des Darlehens lässt sich der alte Kreditgeber mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abgelten. Doch für die Berechnung hat der Bundesgerichtshof einige Vorgaben gemacht. Hierfür stehen zwei Wege zur Verfügung:

  1. Aktiv-Aktiv-Methode
  2. Aktiv-Passiv-Methode

Bei der ersten Methode wird so berechnet, als wenn die Bank das zurückerhaltene Geld an einen anderen Kunden per Darlehen vergibt. Der Bank entsteht somit nur dann ein Schaden, wenn der neue Kunde einen niedrigeren Zinssatz zahlt.

Gebräuchlicher ist in der Praxis allerdings die Anwendung der Aktiv-Passiv-Methode. Hier wird davon ausgegangen, dass die Bank mit dem Geld Wertpapiere kauft, um den Zinsausfall zu kompensieren.

Stichtag für die Berechnung
Das ist der Tag, an dem die Bank die restliche Darlehenssumme zurückerhält und somit theoretisch das Geld neu verleihen oder anlegen kann. Das bringt allerdings in der Praxis ein Problem mit sich: Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird zum Zeitpunkt der Kündigung vorgenommen. Dann können sich die Zinsen allerdings später noch ändern. Daher erfolgt in der Regel später noch eine Korrektur der Berechnung, sofern die Zinsen zwischen Berechnung und Überweisung gestiegen sind und der Darlehensnehmer erhält eine Erstattung.

Erspartes Darlehensrisiko
Bei der Berechnung einer Baufinanzierung berücksichtigt die Bank auch die Möglichkeit, dass der Darlehensnehmer den Kredit unter Umständen nicht zurückzahlen kann. Dieses Risiko ist in dem Zins enthalten. Wird der Kredit allerdings vorzeitig zurückgezahlt, dann entfällt das Risiko. Diese Sachlage muss ebenfalls bei der Berechnung der Entschädigungshöhe Berücksichtigung finden.

Ersparte Verwaltungskosten
Durch die vorzeitige Kreditrückzahlung muss die Bank den Kunden nicht mehr betreuen und hat keine Buchungsaufwand mehr. Auch das muss zu Gunsten des Kunden bei einer schnelleren Darlehensrückzahlung bei Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung beachtet werden.

Bild: © istock.com/Elenathewise

Viele Hausbesitzer können teure Immobilienkredite kündigen und sparen

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Wurden in der Vergangenheit Kredite zu hohen Zinssätzen abgeschlossen, dann besteht die Möglichkeit, die Verträge zu teuren Immobilienkrediten zu kündigen. In manchen Fällen ist neben der Kündigung ein Widerruf des Vertrages möglich.

Das niedrige Zinsniveau wirkt sich nicht nur auf die Renditemöglichkeiten aktueller Geldanlagen aus, sondern ebenso auf Finanzgeschäfte, welche in der Vergangenheit abgeschlossen wurden. Wurden zum Beispiel Bausparverträge mit hohen Habenzinsen vereinbart, dann können sich Bausparer auf eine gute Rendite freuen. Auf der anderen Seite mussten Kreditnehmer noch vor wenigen Jahren im Rahmen der Immobilienfinanzierung mit deutlich höheren Zinssätzen rechnen. Zunächst einmal ist das niedrige Zinsniveau für Kreditnehmer interessant, die sich aktuell für die Immobilienfinanzierung entscheiden. Ebenso lassen sich die niedrigen Zinsen allerdings auch für alte Kredite nutzen. Da die Zinsen einen hohen Anteil an den Nebenkosten der Immobilienfinanzierung einnehmen, lässt sich bei einer nur geringen Veränderung des Zinssatzes viel Geld einsparen. Durch das sinkende Zinsniveau sind Ersparnisse von einigen Prozent im Jahr durchaus realistisch. Bei Finanzierungsbeträgen von 100.000 Euro und mehr, wie sie bei einem Immobilienerwerb üblich sind, ist das Sparpotenzial dementsprechend hoch.

Widerruf des Kreditvertrages ist bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung möglich

Steht eine Anschlussfinanzierung an, dann erhalten Kreditnehmer ohnehin die Möglichkeit, über die Konditionen des Kreditvertrages neu zu verhandeln. Anders sieht das jedoch bei Altverträgen mit langen Laufzeiten aus. In diesen Fällen ist die Kündigung des Vertrages notwendig, um den Zinssatz noch im Nachhinein an das aktuelle Niveau anpassen zu können. Allerdings wird für die Kündigung des Vertrages die Zustimmung des Kreditgebers und somit der Bank benötigt. Diese ist jedoch in der Regel nicht daran interessiert, Kunden einen Kredit zu günstigeren Konditionen anzubieten. Um den Ausstieg aus dem Vertrag dennoch zu ermöglichen, wird deshalb zumeist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Dadurch lohnt es sich für Kreditnehmer nicht immer, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Eine weitere Möglichkeit, finanziell von den günstigen Zinsen zu profitieren, bietet sich Kreditnehmern, wenn der Kreditvertrag Fehler enthält, wie beispielsweise eine fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Diese Belehrung muss nämlich seit dem Jahre 2002 in Kreditverträgen enthalten sein, damit Verbraucher über die genauen Schritte eines Widerrufs aufgeklärt werden. Fehlt diese Angabe oder ist sie fehlerhaft, dann lässt sich der Kreditvertrag in einigen Fällen theoretisch auch noch viele Jahre nach Abschluss widerrufen. In der Praxis gibt es dazu wechselnde Gerichtsurteile, wodurch der Einzelfall entscheidet. Allerdings sind viele Banken nicht an einem Gerichtsverfahren interessiert, weshalb Verbraucher im Einzelfall mit einer besseren Verhandlungsgrundlage rechnen können.

Einen Immobilienkredit vorzeitig kündigen und hohes Sparpotenzial nutzen

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Noch vor wenigen Jahren mussten Kreditnehmer im Zuge der Baufinanzierung deutlich teurere Kredite aufnehmen, denn die Zinsen waren wesentlich höher, als es zurzeit der Fall ist. Das aktuelle Zinstief hält mittlerweile schon einige Jahre an und kann nicht nur für den Einstieg in die Baufinanzierung genutzt werden, sondern auch bei Altkrediten kann sich das niedrige Zinsniveau als vorteilhaft erweisen.

Günstiges Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung nutzen

Wurde der Immobilienkredit bereits viele Jahre zuvor abgeschlossen, dann wurde in der Regel ein deutlich höherer Zinssatz vereinbart, als er momentan üblich ist. Läuft die Zinsbindungsfrist des Kredites aus, dann erhält der Kreditnehmer die Möglichkeit, im Rahmen der Anschlussfinanzierung mit der Bank neu zu verhandeln, um einen günstigen Zinssatz zu erhalten. Dieser Zinssatz kann an das aktuelle Zinsniveau angepasst werden, wodurch viele Kosten eingespart werden können. Die Immobilienfinanzierung lässt sich dadurch noch im Nachhinein günstiger gestalten. Zudem bietet es sich bei den aktuell niedrigen Zinsen an, bei der Anschlussfinanzierung auf eine möglichst lange Zinsbindung zu achten. Denn ein Anstieg der Zinsen ist in den kommenden Jahren durchaus möglich. Zwar steigt der vereinbarte Zinssatz mit der Länge der Zinsbindung an, jedoch rechnet sich dies häufig.

Hohes Sparpotenzial durch vorzeitige Kündigung möglich

Anders sieht es jedoch aus, wenn der Immobilienkredit noch läuft. Denn bei einer gewünschten Umschuldung eines laufenden Kreditvertrages bedarf es in der Regel der Zustimmung der kreditgebenden Bank, damit der Vertrag gekündigt werden kann. Zudem hat die Bank mit den Zinseinnahmen aus dem Kreditvertrag gerechnet und fordert deshalb vom Kreditnehmer bei vorzeitiger Kündigung Schadensersatz. Dabei handelt es sich um eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche die ansteigen Kosten bei Kündigung schnell um viele Tausend Euro ansteigen lassen kann. Eine Ausnahme von dieser Regelung gibt es jedoch. Denn bei einem Darlehen aus einem Bausparvertrag fällt trotz vorzeitiger Rückzahlung des Kredits keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Dadurch können Darlehen aus Bausparverträgen stets abgelöst werden, damit ein günstigerer Zinssatz genutzt werden kann. Aber auch bei anderen Darlehensarten kann sich eine Umschuldung trotz der zu erwartenden Kosten lohnen. Denn ist der Zinssatz seit Abschluss des laufenden Kreditvertrags gesunken, dann ist die Zinsersparnis nicht selten höher als die Kosten.