Anschlussfinanzierung bei Immobiliendarlehen
1) Anschlussfinanzierung allgemein
2) Wechsel während der Zinsbindung
3) Wechsel zum Ende der Zinsbindung
4) Eine Anschlussfinanzierung schon heute im Voraus vereinbaren
5) Prolongation oder Umschuldung?
6) Rechtliche Grundlage zur Kündigung eines Immobilienkredites
1) Anschlussfinanzierung allgemein
Eine Anschlussfinanzierung ist grundsätzlich dann notwendig, wenn die Zinsbindungsfrist eines bestehenden Darlehens ausläuft und eine Restschuld verbleibt. Dies ist beispielsweise regelmäßig bei einer sehr großen Zahl von privaten Immobilienfinanzierungen der 
Fall, denn hier werden immer wieder sog. Annuitätendarlehen vereinbart, die über einen bestimmten Zeitraum einen fest vereinbarten Zins aufweisen. Während dieser Zeit ist das Darlehen nicht kündbar (außer bei Laufzeiten über 10 Jahren) und der Darlehensnehmer muss die vertraglich vereinbarten Raten aus Zins- und Tilgungsanteilen erbringen. Nach dem Ende der Zinsbindung besteht jedoch die Möglichkeit, das Darlehen weiterzuführen oder die Restschuld abzulösen und bei einem neuen Kreditinstitut weiterzuführen, was als Anschlussfinanzierung bezeichnet wird.
In bestimmten Fällen (wenn der Kreditgeber zustimmt) kann auch während der Zinsbindung gekündigt und bei einer anderen Bank weiterfinanziert werden – hier wird jedoch in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Wie auch immer die individuelle Darlehenssituation aussieht – der Kreditnehmer muss sich darüber Gedanken machen, wie eine eventuelle Anschlussfinanzierung möglichst günstig realisiert werden kann.
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Welche Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung gibt es?
Eine Anschlussfinanzierung sollte in jedem Falle rechtzeitig initiiert werden. Wer erst kurz vor dem Ende der Zinsbindungsfrist nach einer Weiterfinanzierungsmöglichkeit Ausschau hält, verpasst unter Umständen große Einsparpotenziale. So besteht die Möglichkeit, schon bis zu 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung nach möglichen Anschlussfinanzierungsanbietern Ausschau zu halten. Abhängig von den herrschenden Zinskonditionen können bereits zu diesem Zeitpunkt sog. Forward-Darlehen abgeschlossen werden, welche den Zinssatz für ein zukünftiges Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus fixierbar machen. Eine Anschlussfinanzierung bedeutet prinzipiell, dass ein komplett neuer Darlehensvertrag mit einem ggf. komplett neuen Anbieter abgeschlossen wird. Somit hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, neu zu verhandeln und auch neue Flexibilisierungsoptionen einzubauen. Es handelt sich um einen von der bisherigen Finanzierung völlig unabhängigen, neuen Vertrag – somit können auch die verschiedenen Vorteile der am Markt befindlichen Finanzierungsformen und Individualisierungsmerkmale verhandelt werden. Welche der vielfältigen Möglichkeiten dabei am besten geeignet ist, kann nur anhand der detaillierten Betrachtung der individuellen Situation beurteilt werden.
Alternative Finanzierungsformen für Anschlussfinanzierungen
Es gibt sehr viele unterschiedliche Darlehensformate am Markt. Jede Variante hat bestimmte Vorzüge und Nachteile – es gibt nicht das pauschale Superdarlehen. Jeder Darlehensnehmer sollte sich daher überlegen, welche Form für ihn am besten geeignet ist. So sind beispielsweise Volltilgerdarlehen für Finanzierungsnehmer mit höheren Einkommen gut geeignet, da sie durch niedrige Zinssätze und kurze Laufzeiten, aber auch durch höhere Ratenbelastungen gekennzeichnet sind. Bei variablen Darlehen ohne Zinsbindung ist der Zinssatz im Vergleich zu Darlehen mit Zinsbindung niedriger, aber die Unsicherheit der zukünftigen Entwicklung viel unsicherer. Wer unsicher ist, welche der vielen weiteren Formen ggf. für ihn geeignet ist, sollte sich an einen Fachmann wenden.
2) Wechsel während der Zinsbindung
Soll eine Umschuldung bzw. Neufinanzierung nach der Kündigung eines bestehenden Darlehensverhältnisses während der Zinsbindung erfolgen, sollte der Darlehensnehmer zunächst einmal mit dem bisherigen Kreditinstitut prüfen, ob eine Kündigung überhaupt akzeptiert wird und wie hoch eine ggf. zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung sein würde. Die meisten Kreditinstitute werden den Kündigungswunsch vermutlich akzeptieren, obwohl sie nicht dazu verpflichtet sind. Voraussetzung ist die Zahlung der vom Kreditinstitut ermittelten Vorfälligkeitsentschädigung. Diese ist quasi als Entschädigung für die entgangenen Zinszahlungen zu verstehen, da ja die über die Zinsbindung anfallenden Zinszahlungen schon fest einkalkuliert waren. Da es für die Ermittlung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zwar mathematisch bestimmte Vorgehensweisen gibt, aber die einzelnen Banken durchaus unterschiedliche Höhe berechnen, sollte der Kreditnehmer die ermittelte Höhe mit einem Fachmann besprechen. Erst danach sollte die Berechnung erfolgen, ob die angestrebte Umschuldung wirklich lohnt. Nicht zu vergessen sind dabei die Nebenkosten, beispielsweise für die Löschung und Neueintragung der Grundschuld im Grundbuch etc. Ein Wechsel während der Zinsbindung lohnt sich in den meisten Fällen aus genannten Gründen nicht, es gibt bei prägnanten Unterschieden in den Konditionierung und abhängig von der individuellen Situation jedoch auch Fälle, wo es sich lohnen kann. Eine detaillierte Vorabprüfung ist dabei jedoch Pflicht.
Alternativen zum Wechsel während der Zinsbindung
In vielen Fällen ist es besser, das Ende der Zinsbindung abzuwarten, bevor die Anschlussfinanzierung beginnt. Das bedeutet aber nicht, dass der Darlehensnehmer während der Laufzeit der Zinsbindung untätig abwarten sollte. Um zu beurteilen, ob das Abwarten oder die sofortige Umschuldung günstiger sind, muss der Markt und die Zinsentwicklung in regelmäßigen Abständen auch während der Zinsbindung beobachtet werden. Ist beispielsweise ein sehr günstiges Zinsniveau erreicht, kann sich auch die direkte Umschuldung lohnen – oder aber – abhängig von der Restlaufzeit – bereits eine Fixierung für eine Anschlussfinanzierung. Dies kann z. B. für die schon erwähnten Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre im Voraus geschehen. Somit kann schon während der Zinsbindungsfrist des existierenden Darlehens für eine günstige Anschlussfinanzierung Sorge getragen werden, was auch eine hohe kalkulatorische Sicherheit bedeutet.
3) Wechsel zum Ende der Zinsbindung
Soll am Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung initiiert werden, ist es wichtig, dass der Kreditnehmer sich zunächst einen Marktüberblick über Anbieter, Konditionen und Zinsniveau verschafft und sich den genauen individuellen Bedarf klarmacht. Wie bei einer Neufinanzierung auch ist zunächst zu klären, welcher genaue Kapitalbedarf besteht und wieviel Eigenkapital ggf. zur Verfügung steht. Auch sollte der Kreditnehmer sich Gedanken über die am besten passende Finanzierungsform, die tragbare monatliche Belastung und die flexible Gestaltung (z. B. Sondertilgungsmöglichkeiten oder die flexible Gestaltung des Tilgungssatzes) machen. Sind diese Eckpunkte geklärt, muss eine Anfrage mit anschließendem, ausgiebigem Vergleich der möglichen Anbieter gestartet werden. Für private Kreditnehmer ist es oftmals schwer, die nötigen Optimierungen vor der Anfrage und den breiten Vergleich möglichst vielen Anbieter am Kreditmarkt durchzuführen. In diesem Fall empfiehlt es sich, einen neutralen Kreditvermittler hinzuzuziehen. Dessen Dienstleistung ist für den Kreditnehmer kostenlos und ermöglicht die Realisation aller Vorteile ohne sich entsprechend um die Einzelheiten kümmern zu müssen. Bei einem Wechsel des Anbieters (also wenn die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut durchgeführt wird als die Erstfinanzierung) müssen die Kosten für die Grundbucheintragungen und für den Notar einkalkuliert werden. Trotzdem kann sich der Wechsel wegen möglicherweise merklich günstigerer Konditionen lohnen.
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Eigenkapital optimal einsetzen
Wie bei jeder Erstfinanzierung, gilt auch für Anschlussfinanzierungen: Vorhandenes Eigenkapital sollte optimal berücksichtigt werden. Wichtig ist, je nach Einkommenshöhe eine gewisse Reserve für unvorhergesehene Ausgaben vorzuhalten – aber auch, einen Teil des Eigenkapitals zur Tilgung zu verwenden. Nach dem Auslaufen der Zinsbindung verbleibt aus dem Erstfinanzierungsvertrag eine Restschuld, die nun durch die Aufnahme der gesamten Restschuldsumme als Anschlussfinanzierungskapital getilgt werden kann oder aber auch teilweise durch vorhandenes Eigenkapital. Letzteres würde die Aufnahme einer geringeren Fremdkapitalsumme bedeuten, was die monatliche Belastung und die Zeit bis zur Schuldenfreiheit senkt. Je nach Verwendungszweck der Immobilie (Eigennutz oder Vermietung) sollten Darlehenssumme und Tilgungssatz der Anschlussfinanzierung so gestaltet sein, dass das zur Verfügung stehende Einkommen die regelmäßigen Zahlungsbelastungen überkompensiert. Nur damit ist sichergestellt, dass aus den Einnahmen auch unvorhergesehene Zusatzkosten gedeckt werden können, wenn diese anfallen und ein Rest für die Erhaltung der Lebensqualität verbleibt. Eine ausreichend realistische und detaillierte Finanzierungsplanung ist deshalb notwendig. Hierbei sollten auch mögliche Änderungen der Lebenssituation Einfluss nehmen, z. B. ein Arbeitsplatzwechsel oder der Erhalt von Sonderzahlungen wie beispielsweise Ablaufleistungen einer Lebensversicherung.
4) Eine Anschlussfinanzierung schon heute im Voraus vereinbaren
Um eine Anschlussfinanzierung schon heute im Voraus zu planen, besteht die Möglichkeit, ein sogenanntes Forward-Darlehen bei einem Kreditinstitut anzufragen. Mit dieser Darlehensvariante ist es möglich, einen verbindlichen Darlehensvertrag mit festen Konditionen bis zu 60 Monate im Voraus abzuschließen. Gerade aktuell sind die am Markt herrschenden, extrem niedrigen Zinsniveaus ideal für den Abschluss eines Forward-Darlehens. Die Kosten für die Festlegung der Zinsen dieses erst in der Zukunft beanspruchbaren Darlehens betragen derzeit ca. 0,02 bis 0,04 Prozent je Monat der Vorlaufzeit. Dafür erhält der Darlehensnehmer eine langfristige Kalkulationssicherheit und weiß schon heute, wie die Belastung in den kommenden Jahren aussehen wird. Bei einem Forward-Darlehen gilt, dass der Darlehensnehmer den Darlehensbetrag nach der vereinbarten Vorlaufzeit zwingend in Anspruch nehmen muss. Ein Rücktritt oder eine weitere Verlängerung sind nur bedingt möglich und kommen meist sehr teuer. Ansonsten sind die Bedingungen eines Forward-Darlehens grundsätzlich mit denen eines herkömmlichen Annuitätendarlehens vergleichbar:
Die Ratenbeträge errechnen sich jeweils aus dem Zins- und Tilgungsanteil und beginnen nach der entsprechenden Auszahlung des Darlehensbetrages. Auch die Risikobeurteilung und Bonitätsprüfung entsprechen weitgehend denen bei der Beantragung eines herkömmlichen Darlehens.
Wann rechnen sich Forward-Darlehen nicht?
Forward-Darlehen sind durch die Zusatzkosten (Zinsaufschläge) für das „Einfrieren“ der Zinskonditionen etwas teurer als herkömmliche Darlehen. Der Abschluss rechnet sich daher nur, wenn von steigenden Zinsen auszugehen ist. Eine Überwachung der Zinsentwicklung ist daher erforderlich – zudem sollte die Anfrage bzw. eine Beratung von einem neutralen Kreditvermittler erfolgen. Er kann am besten beurteilen, ob der Abschluss günstig bzw. ratsam ist. Forward-Darlehen sind zudem kritisch, wenn nicht klar ist, wie hoch der genaue Fremdkapitalbedarf am Ende der Laufzeit des bestehenden Darlehens sein wird. So können Umstände im privaten Umfeld oder auch die Entwicklung anderer Verbindlichkeiten den Kapitalbedarf negativ wie positiv beeinflussen. Es wäre beispielsweise nicht ratsam, ein Forward-Darlehen mit einem höheren Darlehensbetrag als später nötig (weil z. B. eine Einkommensverbesserung erzielt werden konnte) abzuschließen, weil dies die Gesamtdarlehenskosten unnötig in die Höhe treiben würde. Die individuelle Finanzplanung sollte daher immer aktuell und unter realistischer Berücksichtigung aller Einflüsse erfolgen – eine Angebotseinholung kann im Zweifelsfall Klarheit über die zu erwartenden Kosten bringen.
Prolongation oder Umschuldung?
Eine Immobilienfinanzierung kann auf Antrag beim Kreditinstitut verlängert (prolongiert) werden. Für die gewünschte Laufzeitverlängerung kann beim Darlehensgeber eine Konditionierung angefragt werden. Die meisten Kreditinstitute sind auch bereit, eine bisherige Finanzierung weiterhin zu verlängern – doch nicht immer ist dies die für den Darlehensnehmer günstigste Variante. Der Aufwand für eine Umschuldung – also die komplette Ablösung der Restschuld beim bisherigen Kreditinstitut und die Finanzierung dieses Betrages bei einem neuen Anbieter – ist zwar relativ hoch, doch es kann sich lohnen.
Aufwand bei der Umschuldung hoch
Wer umschuldet, muss den bisherigen Darlehensgeber befriedigen, d. h. die Restkreditsumme auf einen Schlag ablösen. Anschließend muss dieser Betrag (sofern nicht als Eigenkapital vorhanden) bei einem neuen Anbieter weiterfinanziert werden. Dazu ist die Löschung und Neueintragung der Grundschuld im Grundbuch hinsichtlich des neuen Darlehensgebers und die Beauftragung eines Notars notwendig. Natürlich wird vom neuen Anbieter auch eine Risiko- und Bonitätsbewertung durchgeführt, wofür unter Umständen weitere Aufwände (wie z. B. Beibringung von Einkommensnachweisen und ggf. Bürgen, Eigenkapitalnachweise etc.) anfallen. Für die Entscheidung, ob eine Umschuldung oder eine Prolongation für den Darlehensnehmer günstiger ist, müssen daher alle anfallenden Kosten für den bei einer Umschuldung in der Regel höheren Aufwand berücksichtigt werden.
Prolongation nicht selten mit den schlechteren Konditionen
Wer die Weiterführung der Finanzierung nach dem Ende der Zinsbindung bei seinem bisherigen Kreditinstitut bevorzugt, sollte sich vor der Unterschrift ein Angebot einholen und dieses mit möglichst vielen anderen Anbietern am Markt vergleichen. Wichtig ist hierbei nicht nur, dass eine möglichst große Zahl von Anbietern befragt wird, sondern auch, dass die wichtigsten Eckdaten wie Darlehenssumme, Laufzeit, Tilgungssatz etc. übereinstimmend angefragt werden. Nur so ist ein späterer Vergleich wirklich aussagekräftig. Hinzu kommen die Kosten für den Mehraufwand bei einer Umschuldung, die bei der Prolongation üblicherweise nicht oder zumindest nicht in der Höhe anfallen. Bei einer Prolongation müssen keine Grundbucheintragungen vorgenommen werden und demzufolge fallen auch keine Notarkosten an. Entscheidend hingegen ist der Zinsunterschied zwischen prolongierender Bank und den Konkurrenzangeboten – hierin liegt oft erhebliches Einsparpotenzial. Doch mit einem weiteren Blick sollte der Darlehensnehmer auch auf die Flexibilisierungsmerkmale achten, vor allem kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten und die kostenfreie Anpassung des Tilgungssatzes. Diese Merkmale können auch bei fast gleichen Zinssätzen oft einen großen Vorteil bedeuten, z. B. wenn sich die Einkommensverhältnisse des Darlehensnehmers ändern. Letztlich ist also ein sehr detailliertes und umfassendes Vorgehen bei der Entscheidungsfindung wichtig.
Rechtliche Grundlage zur Kündigung eines Immobilienkredites
Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 BGB.
(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen,
- wenn die Zinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet; ist eine Anpassung des Zinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet, kündigen;
- wenn das Darlehen einem Verbraucher gewährt und nicht durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, nach Ablauf von sechs Monaten nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten;
- in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der Auszahlung.
(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.
(3) Eine Kündigung des Darlehensnehmers nach Absatz 1 oder Absatz 2 gilt als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt.
(4) Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Dies gilt nicht bei Darlehen an den Bund, ein Sondervermögen des Bundes, ein Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband, die Europäischen Gemeinschaften oder ausländische Gebietskörperschaften.