Unter einem Forward-Darlehen (manchmal auch Vorratsdarlehen genannt) ist ein herkömmliches Annuitätendarlehen zu verstehen, welches aber nicht sofort ausgezahlt wird. Die vereinbarte Darlehenssumme wird vielmehr erst später (bis zu 60 Monate später) ausgezahlt, jedoch werden die Konditionen schon bei Vertragsabschluss anhand des aktuellen Zinsumfeldes fixiert. Dieses „Einfrieren“ der Zinskonditionen lohnt sich insbesondere in Phasen niedriger Marktzinsen z.B. um eine spätere Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen abzusichern. Die von den Kreditinstituten erhobenen Aufschläge für diese „Sicherungsfunktion“ liegen bei etwa 0,2 bis 0,7 Prozent p.a. – je nach Vorlaufzeit bis zur Darlehensauszahlung (der sog. Forward-Periode). Es ist also erforderlich, vor Abschluss eines Forward-Darlehens ein genaues Bild über die Zinsmärkte und die Aussichten zu erlangen, da voreilige Abschlüsse von Forward-Verträgen zu einer unnötig hohen Zinsbelastung führen würden.
Für wen sind Forward-Darlehen geeignet?
Forward-Darlehen sind geeignet für Um- und Anschlussfinanzierungen oder auch für Neufinanzierungen, wenn diese nicht sofort, sondern erst später realisiert werden sollen. Abhängig von den aktuellen Bedingungen am Zinsmarkt, kann so eine differenzierte und detaillierte Kalkulation der künftigen finanziellen Belastung für das angestrebte Immobilienprojekt erfolgen. Steht ein laufendes Immobiliendarlehen vor dem Ende der Zinsbindungsfrist (bis zu 60 Monate vor dem Ende), kann der Darlehensnehmer sich bereits nach den Konditionen für ein Forward-Darlehen erkundigen, um so eine spätere, möglichst günstige Anschlussfinanzierung zu erreichen. Im Falle von Umschuldungen muss berücksichtigt werden, dass das Kreditinstitut in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der außerordentlichen Kündigung eines bestehenden Darlehens verlangt. Auf Anfrage wird diese Belastung jedoch genau dargelegt – so kann der Darlehensnehmer sich ggf. ausrechnen, wie hoch eine eventuelle Einsparung durch die Umschuldung sein wird – oder ob es sich eben nicht lohnt, umzuschulden. Bei Neufinanzierungen sollten Forward-Darlehen nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Darlehensnehmer die Fremdmittel auch ganz bestimmt innerhalb eines festgelegten Zeitraumes beansprucht. Ist die Entscheidung für eine Finanzierung noch nicht wirklich gereift, sollte auch keine Forward-Vereinbarung mit einem Kreditinstitut geschlossen werden. Der Darlehensnehmer ist nämlich zur Inanspruchnahme des Darlehens zum vereinbarten Zeitpunkt verpflichtet.
Fazit
Forward-Darlehen können insbesondere in einem attraktiven Zinsumfeld lohnende Alternativen für Prolongationsfinanzierungen und Umschuldungen darstellen. Für Neufinanzierungen kommen Forward-Darlehen nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen in Frage. Bedingungen für einen möglichst effektiven Einsatz eines Forward-Darlehens sind der vorherige Erwerb von detaillierten Informationen sowie Kenntnisse der zusammenhängenden Marktmechanismen. Forward-Darlehen bieten bei optimalem Einsatz neben einer günstigen zukünftigen Finanzierung auch eine hohe Kalkulationssicherheit. Generell muss bedacht werden, dass längere Forward-Perioden zu immer unsichereren Aussagen über das wirkliche Einsparpotenzial eines Forward-Darlehens führen.
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