Voraussetzungen für eine erfolgreiche Hausfinanzierung
Der Bau oder der Erwerb einer Immobilie erfordert in den meisten Fällen die Aufnahme von Fremdkapital. Damit eine solche Immobilienfinanzierung erfolgreich verläuft, müssen einige Dinge beachtet werden und die Voraussetzungen stimmig sein. So sollte der Finanzier
ungsinteressent ein tragbares Konzept erarbeiten, damit die finanziellen Belastungen aus der Finanzierung und den Neben- und Lebenskosten (z. B. durch Tilgungs- und Zinszahlungen, laufende Kosten etc.) später nicht zum finanziellen Fiasko führen. Dabei spielen insbesondere das vorhandene Eigenkapital und das regelmäßige Einkommen eine große Rolle. Wichtig ist in vielen Fällen auch, das z. B. ein zweiter Darlehensnehmer oder ein Bürge zur Verfügung steht, um die Bonitätsbewertung und damit die Darlehenskonditionen durch den Kapitalgeber (in der Regel eine Bank) zu verbessern. Dabei gilt, dass die künftigen Raten niemals das gesamte, frei verfügbare Einkommen „auffressen“ sollten, sondern immer noch ein gewisser Spielraum für Nebenkosten und unvorhersehbare Ausgaben besteht.
Flexibilität sollte eingebaut werden
Da nicht immer feste Einkommenshöhen und finanziellen Belastungen vorherrschen, sollten in jeder Finanzierungsvereinbarung möglichst viele Flexibilisierungsoptionen eingebunden werden. So kann beispielsweise in Finanzierungsverträgen vereinbart werden, dass kostenfreie Sondertilgungen oder die flexible Anpassung des Tilgungssatzes während der Laufzeit möglich sind. Letzteres kann insbesondere dann wichtig sein, wenn das Einkommen aus unvorhersehbaren Gründen sinkt, z. B. bei Arbeitsplatzwechsel oder dem Verlust des Arbeitsplatzes. Kann der Darlehensnehmer dann den Tilgungssatz nach unten anpassen, können die niedrigeren Raten vielleicht doch noch aufgebracht werden und die Immobilie muss nicht zwangsweise veräußert werden.
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Eigenkapital entscheidend für Gelingen des Vorhabens
Fachleute empfehlen in der Regel einen Mindest-Eigenkapitalanteil von 20 bis 25 % der Erwerbs- bzw. Herstellungskosten. Steht weniger Eigenkapital zur Verfügung, wird es oft schwierig, die Nebenkosten und ggf. weitere auftretende Kosten zu befriedigen und für den Kreditgeber erhöht sich zudem das Ausfallrisiko erheblich. Dies führt üblicherweise zur Ablehnung der Finanzierungsanfrage oder zu viel schlechteren Zinskonditionen für die gewünschte Finanzierung. Ein weiterer Nachteil von unzureichendem Eigenkapital ist, dass für Vollfinanzierungen (Finanzierungen ohne Eigenkapital) vergleichsweise wenige Anbieter am Markt sind, die dann entsprechende Risikoaufschläge verlangen.
Die gesamte Darlehenssumme sollte auch nicht nur die reinen Erwerbskosten absichern, sondern nach Möglichkeit auch die weiteren Auslagen zumindest teilweise mit abdecken. Dabei sollte berücksichtigt werden, dass viele Kosten nicht auf Anhieb bekannt sind oder nur entsprechend annähernd ermittelt werden können. Nur eine gute Vorbereitung ermöglicht auch die Berücksichtigung möglichst aller anfallenden Nebenkosten wie beispielsweise Notar, Strom, Wasser, Versicherungen etc.). Neben dem Eigenkapital sollte ein ausreichend hohes, regelmäßiges Einkommen zur Verfügung stehen, um damit den Kreditverpflichtungen (z. B. den monatlichen Ratenzahlungen) nachkommen zu können.
Verschiedene Finanzierungsvarianten
Die am weitesten verbreitete Baufinanzierungsform ist das Annuitätendarlehen. Hierbei werden die Kreditraten zu sogenannten Annuitäten summiert, jeweils aus veränderlichen Anteilen aus Zins- und Tilgungszahlungen. Mit fortschreitender Laufzeit nimmt der jeweilige Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil legt entsprechend zu – heraus kommt eine immer gleiche Ratenhöhe, welche vom Darlehensnehmer aufzubringen ist. Diese Form der Baufinanzierung ist somit sehr gut plan- und kalkulierbar, insbesondere wenn eine lange Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) vereinbart wurde. Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt in der Regel eine Restschuld, die dann anschlussfinanziert werden muss. Eine ebenfalls recht weit verbreitete Finanzierungsvariante ist das Volltilgerdarlehen. Hierbei handelt es sich prinzipiell um eine Variante des Annuitätendarlehens, da auch hier gleichmäßig hohe (annuitätische) Ratenzahlungen erfolgen. Der Unterschied liegt jedoch in der höheren Tilgungsleistung, da die Darlehensschuld mit Ablauf der Laufzeit vollständig getilgt sein muss. Solche Darlehen lohnen sich meist besonders in Zinstiefphasen, da hierfür dann enorm günstige Zinskonditionen vom Kreditinstitut gewährt werden. Während beim Volltilgerdarlehen also die finanzielle Gesamtbelastung insgesamt niedriger ausfällt, sind die regelmäßigen Ratenzahlungen während der Laufzeit merklich höher als beim herkömmlichen Annuitätendarlehen. Neben diesen beiden Finanzierungsvarianten existieren noch weitere, wie beispielsweise das Konstantdarlehen, das Bausparsofortdarlehen, das Cap-Darlehen, die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital etc.
Förderungen über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)
Es existiert eine ganze Reihe von Fördermöglichkeiten beim Erwerb von Immobilien. Oftmals sind dies verbilligte und damit sehr zinsgünstige Darlehen oder aber auch Zuschüsse. Dabei sind die Fördermöglichkeiten über die staatliche KfW besonders beliebt und bekannt. Hierbei empfiehlt sich, die jeweils aktuellen Fördermöglichkeiten zu studieren und die Immobilie nach Möglichkeit nach den entsprechenden Voraussetzungen auszurichten. So werden insbesondere Förderkredite (z. B. bis 50.000 Euro) für Maßnahmen hinsichtlich energieeffizienter oder barrierefreier Gestaltung der Immobilie vergeben. Diese Förderkredite werden über die Hausbank beantragt, welche die entsprechenden Dokumente an die KfW durchreicht. Der darüberhinausgehende Fremdkapitalbedarf wird dann mit einem regulären Bankkredit gedeckt. Bei den KfW-Förderkrediten gibt es zudem meist die Möglichkeit, tilgungsfreie Anlaufjahre in Anspruch zu nehmen.
Was ist besser – Bank oder Makler?
Viele Interessenten sind oft verunsichert bei der Frage, ob man am besten bei der langjährig bekannten Hausbank nach einer Immobilienfinanzierung fragt oder ob dies bei einem Makler passieren sollte. Dazu muss man wissen, dass insbesondere private Immobilienfinanzierungen von einer großen Vielzahl Anbieter offeriert werden. Es ist für einen privaten Interessenten fast nicht möglich, alle Optimierungsmöglichkeiten zu prüfen und anschließen aus der Marktbreite heraus den individuell passendsten und dabei günstigsten Anbieter zu finden. Ein neutraler Makler hat hier nicht nur die Erfahrung, sondern auch die Marktübersicht, um das bestmögliche Angebot herauszufiltern. Er kann bereits im Vorfeld die Anfrage optimal abstimmen und ggf. Vorschläge für den Einbezug von Förderungen oder die Verbesserung der Bonitätsbewertung machen. Werden seine Punkte optimal abgestimmt, kommt am Ende ein besseres und damit leichter realisierbares Finanzierungsangebot heraus. Die Dienste eines Finanzierungsmaklers sind dabei kostenlos für den Finanzierungsnehmer – der Makler erhält seine Provision vom vermittelten Kreditinstitut. Selbstverständlich kann der Finanzierungsnehmer selbst auch noch einmal mit dem Anbieter seiner Wahl persönlich nachverhandeln – in der Regel geschieht dies dann über Internet bzw. email oder Telefon.
Was gibt es bei Anschlussfinanzierungen zu beachten?
Läuft die Zinsbindungsfrist einer bestehenden Immobilienfinanzierung aus, bleibt in vielen Fällen eine Restschuld bestehen, die nun anschlussfinanziert werden muss. Hierbei gelten zunächst einmal ganz generell die gleichen Umstände wie bei Erstfinanzierungen, d.h. der Finanzierungsnehmer sollte sich detailliert am Anbietermarkt umschauen und entsprechende Angebote für eine Anschlussfinanzierung einholen. Allerdings sollte dies rechtzeitig geschehen: So ist es beispielsweise möglich über ein sogenanntes Forward-Darlehen eine Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre im Voraus zu vereinbaren. Ist das Zinsumfeld günstig, kann sich ein solcher Schritt doppelt lohnen, denn neben den günstigen Zinsen sichert sich der Kunde eine langfristige Kalkulationssicherheit. Eine Anschlussfinanzierung sollte – unabhängig von der bestehenden Finanzierung – neu verhandelt werden und muss demzufolge auch nicht beim bisherigen Kreditinstitut abgeschlossen werden. Auch bei Fragen und Angebotswünschen rund um eine Anschlussfinanzierung kann der neutrale Makler individuell weiterhelfen. Oftmals ist es durch einen guten Abschluss sogar möglich, deutlich geringere, finanzielle Belastungen zu erzielen als dies bei der bisherigen Finanzierung der Fall war.
Fazit
Die Entscheidung für eine Hausfinanzierung hat weitreichende Konsequenzen für die individuelle Finanzsituation. Um Nachteile zu vermeiden, sollten daher eine ganzheitliche Analyse und eine optimale Abstimmung der Finanzierungswünsche erfolgen. Neben einer detaillierten Finanzplanung sind eine Filtrierung möglichst vieler Angebote und die Auswahl einer individuell passenden Finanzierungsform notwendig. Egal ob Anschluss- oder Erstfinanzierung – es ist für viele Interessenten empfehlenswert, sich an einen neutralen Finanzmakler zu wenden, da er über einen großen Marktüberblick und eine langjährige Erfahrung verfügt.